Стосовно запровадження нових правил нормативної грошової оцінки землі

Як вже ми повідомляли у попередніх публікаціях, з 01.01.2018 р., річна сума орендної плати за землі державної і комунальної власності не може бути меншою за розмір земельного податку (пп. 288.5.1 ПКУ):

  • для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, – в розмірі не більше 3% їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування – не більше 1% їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3% і не більше 1 % їх нормативної грошової оцінки;
  • для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – в розмірі не більше 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АРК або по області, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3% і не більше 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по АРК або по області.

Щодо нормативних підстав для проведення нормативної грошової оцінки.

Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про оцінку землі», нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель (ст. 5 ЗУ «Про оцінку землі»).

Згідно ст. 18 цього ж Закону, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:- розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення – не рідше ніж один раз на 5-7 років; – розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення – не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення – не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України “Про землеустрій”.

З 01.01.2017 р. в Україні почав діяти Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який на відмінну від попереднього, вже не ставить коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки в залежності від КВЕД орендаря, а виключно від Коду цільового призначення земель.

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Що це означає на практиці?

Власники земель комунальної та державної власності замовляють один раз на 5-7 років у ліцензованих організацій технічну документацію в якій розмежовуються земельні ділянки в залежної від їх цільового призначення та якісних характеристик (відстань від центру, наявність комунікацій, доріг тощо).

На підставі цієї затвердженої уповноваженим органом технічної документації, державні кадастрові реєстратори видають витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які слугують підставою для визначення податку на землю та орендну плату. В даному випадку необхідно зазначити, що органи держгеокадастру не визначають та не встановлюють жодних коефіцієнтів, а беруть відомості лише з технічної документації затвердженої власником землі.

Проте, протягом 2017-2018 р. державні кадастрові реєстратори неодноразово зловживали своїми правами та застосовували у своїй діяльності Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженому наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489. Відповідно до п. 3 цього наказу, він набирає чинності з дня його офіційного опублікування і застосовується з 01 січня 2017 року та визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Наприклад, технічна документація по нормативній грошовій оцінці населеного пункту була затверджена в 2015 р. відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Мінагрополітики, Мінбудархітектури, Української академії аграрних наук №18/15/21/11 від 27.01.2006 р.

Даним наказом було визначено коефіцієнт 0, 5 для земель на яких проводиться будівництво, в тому числі комерційних об’єктів.

Допустимо, що нормативно грошова оцінка була визначена у сумі 100 000, 00 грн.

Новий порядок не передбачає таких зменшуючих коефіцієнтів і передбачає коефіцієнт 2, 0 для земельних ділянок на яких розміщені комерційні об’єкти, а тому нормативна грошова оцінка такої земельної ділянки фактично збільшиться в 4 рази і буде становити 400 000, 00 грн. Станом на березень 2018 р., майже жодна територіальна громада не замовила та не затвердила нову технічну документацію для своїх земельних ділянок, яка була б розроблена відповідно до наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489. Але, державні кадастрові реєстратори вже збільшують по максимуму розмір грошової оцінки, забуваючи про те, що новий порядок набирає чинності з дня його офіційного опублікування і застосовується з 01 січня 2017 року та визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів. А отже, Порядок № 489 має застосовуватися до процедур нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, які будуть проводитися з 01 січня 2017 року і не передбачає жодних коригувань раніше проведених нормативно грошових оцінок земель.

Крім того, новий порядок містить й інші спірні положення, а саме в примітках до додатку 1 вказано:

  • Для земельних ділянок, інформація про які не внесена до відомостей Державного земельного кадастру, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0.
  • У разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0.

Розглянемо такий випадок, коли був виданий витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок із коефіцієнтом 2, 0 стосовно земельної ділянки внесеної до ДЗК, однак в якої був старий код цільового використання.

Відповідно до договору оренди, в користування передаються земельні ділянки змішаного використання, код згідно УКЦВЗ (затверджено листом Держкомзему України від 24 квітня 1998 р. N 14-1-7/1205) 1.13.2 – житлової забудови та комерційного використання.

Однак кадастровим реєстратором застосовано коефіцієнт функціонального використання Кф- 2, 0 оскільки у Державному земельному кадастрі відсутні відомості про код цільового використання згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за № 1011/18306. Інформація по всіх орендованих позивачем земельних ділянках внесена до відомостей Державного земельного кадастру, про що свідчать витяги з Державного земельного кадастру про земельні ділянки.

У відповідності до п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про державний земельний кадастр», у разі якщо земельні ділянки, обмеження (обтяження) у їх використанні зареєстровані до набрання чинності цим Законом у реєстрі, відомості про такі земельні ділянки, обмеження (обтяження) підлягають перенесенню до Кадастру в автоматизованому порядку, без подання заяв про це їх власниками, користувачами та без стягнення плати за таке перенесення.

Згідно зі ст. 11 цього Закону відомості про об’єкти Державного земельного кадастру під час внесення їх до Державного земельного кадастру мають відповідати існуючим характеристикам об’єктів у натурі (на місцевості), визначеним з точністю відповідно до державних стандартів, норм та правил, технічних регламентів. Зміна вимог державних стандартів, норм та правил, технічних регламентів щодо показників точності або способів її визначення, зміна геодезичної або картографічної основи Державного земельного кадастру (у тому числі систем координат), що використовувалися для його ведення, не є підставою для визнання відомостей Державного земельного кадастру такими, що підлягають уточненню, якщо на момент їх внесення вони відповідали державним стандартам, нормам та правилам, технічним регламентам.

Таким чином, жодним нормативним актом не передбачено скасування, оновлення та/або обов’язок користувачів (орендаторів) земельних ділянок заміни кодів цільового використання землі, внесених до Державного земельного кадастру згідно Українського класифікатора цільового використання землі.

Відповідно до п.п. «б» п.2 ст. 21 Закону України «Про державний земельний кадастр» відомості про цільове призначення земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру, зокрема, щодо виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель: на підставі відповідної документації із землеустрою, яка розробляється при формуванні земельних ділянок, – щодо земельних ділянок, які формуються; на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яким передбачена зміна її цільового призначення.

Якщо жодних змін у видах цільового використання орендованих земельних ділянок не відбувалося то у користувача відсутні підстави для подання заяви про внесення змін до відомостей Державного земельного кадастру та розроблення нової технічної документації на земельні ділянки.

Отже, підсумовуючи вищенаведене, вважаємо за необхідне дуже ретельно перевіряти правомірність дій органів держгеокадастру стосовно формування та видачі витягів, оскільки вони безпосередньо впливають на розмір орендної плати або податків, а в разі виникнення питань завжди консультуватися з професіоналами своєї справи.

Віктор Шерегі,

партнер Юридичної компанії «ТИТАН»

Сподобалася стаття?

Підпишіться на нашу розсилку, та отримуйте щомісяця актуальну і корисну інформацію абсолютно безкоштовно.